상가 투자를 준비할 때 가장 먼저 확인해야 할 요소가 바로 구분소유권의 명확성입니다. 상가는 아파트와 달리 각 점포마다 구조, 면적, 공유 지분, 공용 공간이 다르게 설정되어 있어 등기부와 실제 구조가 일치하지 않을 경우 향후 큰 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 본 페이지는 **등기부 권리관계**, **전유·공용구분**, **도면 일치 여부**, **지분 구조 이해**, **문제물건 판별법**을 체계적으로 정리한 전문 가이드로, 초보 투자자부터 숙련된 투자자까지 누구나 실전에서 활용할 수 있도록 구성했습니다.

상가투자에서 가장 중요한 서류는 단연 **등기부 등본**입니다. 특히 다음 항목을 중점적으로 검토해야 합니다.

• 전유부분 면적·호수 일치 여부 – 등기 내용과 실제 호실 번호가 다른 경우 주의 필요
• 대지권 비율 – 가진 만큼의 토지지분이 있는지 필수 확인
• 근저당·가압류 여부 – 기존 소유자의 채무 위험이 있는지 점검
• 층별 구조 가능 여부 – 구조 변경이 제한된 경우 투자 가치 변동 가능

등기부와 실제 상가의 구조가 불일치하면 건축법 위반, 불법 증축, 무허가 구조 등 심각한 리스크로 이어질 수 있으므로 세밀한 검토가 반드시 필요합니다.

상가는 건축물대장 도면, 분양도면, 사용승인 도면 등이 각각 다를 수 있으며, 중간 과정에서 임의 변경이 발생한 경우도 흔합니다. 다음 사항을 철저히 확인해야 합니다.

• 전유면적이 실제와 동일한지
• 복도·계단 등 공용공간 침범 여부
• 기계실·창고 등의 위치가 도면과 일치하는지
• 구획된 벽체가 임의 철거되었는지 여부

도면과 실제 구조가 불일치하면 영업 허가 문제, 소방법 위반, 불법 구조물 리스크 등 향후 운영에 치명적인 문제가 생길 가능성이 높습니다.

상가 투자에서 공용공간의 소유권과 관리 책임을 명확히 이해하는 것은 매우 중요합니다. 공용구분이 모호하면 관리비 분쟁, 점포 간 갈등, 시설관리 충돌이 반복적으로 발생할 수 있습니다.

• 전유공간: 점포 내부 단독 사용 공간
• 공용공간: 복도, 계단, 화장실, 전기/기계실 등 모든 점포가 공동으로 사용하는 공간
• 관리주체: 관리단, 입주자대표회의, 구분소유자 총회 등